El TEAC acoge la doctrina del Supremo: el requisito del empleado a jornada completa en el arrendamiento puede cumplirse a nivel de grupo

El Tribunal Económico-Administrativo Central, en resolución de 20 de marzo de 2026 (RG 6015/2024, acumulada con la 6921/2024), ha acogido la doctrina fijada por el Tribunal Supremo sobre el requisito del empleado a jornada completa en la actividad de arrendamiento de inmuebles. Conforme a ella, el requisito del artículo 27.2 LIRPF puede entenderse cumplido con los medios personales y materiales de otra entidad del grupo, siempre que exista una unidad de medios y de actividad a nivel de grupo y la arrendadora esté integrada funcionalmente en esa actividad.

Ahora bien, en el caso concreto el TEAC desestima los recursos, porque no se acreditó esa integración. La resolución es, por tanto, a la vez una apertura doctrinal y un aviso sobre la carga de la prueba.

El cambio no es menor. Durante años, la doctrina administrativa exigió que cada sociedad arrendadora tuviera su propio empleado a jornada completa. El nuevo criterio incide en la calificación del arrendamiento como actividad económica y, en consecuencia, en la exención de empresa familiar del Impuesto sobre el Patrimonio (art. 4.Ocho.Dos LIP) y en la reducción del 95 % del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (arts. 20.2.c) y 20.6 LISD).

El marco normativo

El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (en adelante, LIRPF), dispone:

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”

El precepto es la condición legal mínima para que el arrendamiento se califique como actividad económica en el IRPF. Por remisión, también lo es para que las participaciones en sociedades arrendadoras puedan acogerse a la exención de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y a la reducción del 95 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que exigen en ambos casos que la entidad desarrolle una actividad económica y no se limite a gestionar un patrimonio.

La norma no dice nada sobre los grupos familiares con varias sociedades arrendadoras, y esa es precisamente la situación que ha generado mayor fricción con la inspección.

La doctrina del Tribunal Supremo

Conviene distinguir dos líneas jurisprudenciales. La primera es la de la sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio de 2025 (recurso 2197/2023). Declara que, para aplicar la reducción del 95 % del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones a una empresa familiar dedicada al arrendamiento, basta con acreditar los requisitos del artículo 27.2 LIRPF, sin que la Administración pueda exigir además que la contratación del empleado se justifique desde un punto de vista económico. No se pronuncia, sin embargo, sobre los medios del grupo.

La cuestión del grupo la resuelve la sentencia del Tribunal Supremo 167/2026, de 17 de febrero de 2026 (recurso 1196/2024). La reiteran las sentencias 186/2026, de 19 de febrero (recurso 1326/2024), y 196/2026, de 20 de febrero (recurso 1143/2024), así como la de 2 de marzo de 2026 (recurso 1417/2024).

En estos pronunciamientos el Tribunal Supremo admite que el empleo se sitúe formalmente en una entidad del grupo distinta de la titular de los inmuebles. La condición es que exista una unidad real de medios y de actividad, y que la arrendadora esté funcionalmente integrada en una actividad económica del grupo que trascienda el mero arrendamiento de inmuebles.

De ahí se siguen dos ideas. La primera, el reconocimiento de la realidad económica de los grupos en los que una entidad central presta administración, gestión y soporte a otras sociedades. La segunda, una condición material: no basta la mera pertenencia formal al grupo, sino que la integración funcional debe poder constatarse.

La acogida del TEAC

La resolución del TEAC traslada esa doctrina a la vía administrativa y lo hace como cambio de criterio expreso respecto del mantenido en su resolución de 23 de marzo de 2009 (RG 75/2009).

El criterio fijado es el siguiente. Cuando la arrendadora pertenece a un grupo de entidades con actividad económica, en los términos del artículo 42 del Código de Comercio y del artículo 5.1 LIS, y el arrendamiento se ordena con medios personales y materiales del grupo, aunque estén centralizados en otras compañías, el requisito del artículo 27.2 LIRPF se tiene por cumplido.

La condición es que exista una unidad de medios y de actividad a nivel de grupo y que la arrendadora esté integrada funcionalmente en esa actividad, es decir, que sirva a la actividad económica del grupo y no que simplemente use sus medios. Si solo hay pertenencia formal al grupo, los requisitos del artículo 27.2 LIRPF deben acreditarse de forma aislada en la propia arrendadora.

En el caso concreto, sin embargo, el TEAC desestima tanto el recurso de la contribuyente como el del Director de la Agencia Tributaria de Andalucía. No se aportó prueba alguna de la unidad de medios en el grupo ni de la integración funcional de la arrendadora, de modo que el requisito no se tuvo por cumplido.

A nuestro juicio, esa prueba deberá apoyarse en elementos como los contratos de servicios dentro del grupo, la retribución de esas prestaciones, la acreditación de la dirección común y la dedicación efectiva del personal a la actividad de arrendamiento. El TEAC no enumera estos elementos; es nuestra lectura de lo que exigirá la acreditación.

Opinión del editor

El cambio de criterio es bienvenido y se ajusta a la realidad económica de muchos grupos familiares. Conviene, no obstante, hacer tres observaciones.

Primera: el concepto de “integración funcional” es indeterminado y generará litigiosidad, como demuestra el propio caso resuelto. La defensa más sólida pasará por documentar los servicios prestados dentro del grupo —administración de los inmuebles, gestión contable y fiscal, atención a los inquilinos— con retribuciones específicas y no a tanto alzado, y por acreditar la dedicación efectiva del personal a la actividad arrendadora. Cabe esperar que la inspección siga rechazando los cumplimientos puramente formales.

Segunda: en el Impuesto sobre Sociedades la cuestión está resuelta de forma expresa por el artículo 5.1 LIS, que determina la existencia de actividad económica atendiendo a todas las entidades del grupo. La doctrina del Tribunal Supremo y del TEAC aproxima, en este punto, el criterio del IRPF y de los impuestos patrimoniales al del Impuesto sobre Sociedades.

Tercera: el cambio de criterio podría abrir la vía a la rectificación de autoliquidaciones de períodos no prescritos en los que, por aplicación del criterio anterior, no se aplicó la exención del Impuesto sobre el Patrimonio o la reducción del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Debe advertirse, sin embargo, del riesgo de que la Administración oponga el artículo 119.3 de la Ley General Tributaria si califica la reducción como una opción que debió ejercitarse en la declaración.

La consecuencia práctica

Para quien estructure un grupo familiar con patrimonio inmobiliario, la resolución del TEAC de 20 de marzo de 2026 modifica el escenario de planificación.

(i) Un empleado de otra entidad del grupo puede satisfacer el requisito cuando la arrendadora esté integrada funcionalmente en una actividad económica del grupo que vaya más allá del mero arrendamiento. En grupos exclusivamente inmobiliarios, esta conclusión no se deduce con claridad de la doctrina, y el riesgo de que la inspección exija un empleado propio en cada arrendadora sigue siendo relevante.

(ii) Documentar la integración es el centro de la defensa. A nuestro juicio, los elementos más útiles serán un contrato de servicios dentro del grupo retribuido a valor de mercado (artículo 18 LIS, operaciones vinculadas), una descripción precisa de los servicios prestados, la identificación del personal asignado y su dedicación, la dirección común reflejada en actas y una trazabilidad documental coherente.

(iii) Revisar las posiciones previas. Las sociedades arrendadoras que, por aplicación del criterio anterior, no se calificaron como activas —y, con ello, no aplicaron la exención del Impuesto sobre el Patrimonio o la reducción del 95 % del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones— pueden reconsiderar su posición en los períodos no prescritos, con la cautela indicada sobre el artículo 119.3 LGT.

(iv) No confiar en la mera pertenencia formal al grupo. Tanto el Tribunal Supremo como el TEAC advierten que la vinculación societaria no basta, y el caso resuelto lo confirma. Una planificación que no soporte una integración funcional verificable —contratos vacíos, retribuciones a tanto alzado no justificadas, personal nominal— seguirá siendo cuestionada.

En conclusión, lo que esta resolución del TEAC pone de manifiesto es que la vía del empleado de grupo está abierta también en sede administrativa, pero solo para quien pueda probar que la arrendadora forma parte de una actividad económica común del grupo.